ITP por comunidad autónoma: cuánto pagas al comprar vivienda usada
El mismo piso cuesta miles de euros más o menos según la comunidad en la que esté. Esta es la tabla completa, con lo que sale a pagar sobre una vivienda de 200.000 €.
Qué es exactamente el ITP
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grava la compra de vivienda de segunda mano. Lo paga el comprador, no el vendedor, y se liquida por separado del precio: no va incluido en lo que pactas con la propiedad ni lo financia normalmente el banco, así que tiene que salir de tus ahorros.
Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, y ahí está la trampa: cada una fija su propio tipo. Por eso la horquilla real en España va del 4 % al 13 %.
Tabla del ITP por comunidad
Sobre una vivienda usada de 200.000 €, la diferencia entre la comunidad más barata y la más cara son 12.000 €: País Vasco se lleva 8.000 € y Cataluña, 20.000 €. El mismo piso, el mismo precio, y una diferencia que equivale a varios meses de cuota.
| Comunidad | Tipo de ITP | Sobre 200.000 € | AJD |
|---|---|---|---|
| AndalucíaTipo reducido del 6 % para viviendas de hasta 150.000 € y del 3,5 % para menores de 35 años. | 7 % | 14.000 € | 1,2 % |
| AragónBonificación del 100 % para menores de 30 años en su vivienda habitual. | 8 % – 10 %por tramos | 16.000 €8 % efectivo | 1,5 % |
| Asturias | 8 % – 10 %por tramos | 16.000 €8 % efectivo | 1,2 % |
| Illes BalearsTipo del 4 % para vivienda habitual de hasta 270.151,20 €. | 8 % – 13 %por tramos | 16.000 €8 % efectivo | 1,5 % |
| CanariasEn obra nueva no se paga IVA sino IGIC (7 %). Tipo reducido del 5 % en ITP para vivienda habitual. | 6,5 % | 13.000 € | 0,75 % |
| CantabriaTipo reducido del 7 % para vivienda habitual de menos de 200.000 €. | 9 % | 18.000 € | 1,5 % |
| Castilla-La ManchaTipo reducido del 6 % para primera vivienda habitual de hasta 180.000 €. | 9 % | 18.000 € | 1,5 % |
| Castilla y LeónEl tipo del 10 % se aplica a todo el valor cuando este supera 250.000 €. | 8 % hasta 250.000 €10 % por encima | 16.000 €8 % efectivo | 1,5 % |
| CataluñaTarifa por tramos vigente desde junio de 2025. | 10 % – 13 %por tramos | 20.000 €10 % efectivo | 1,5 % |
| Comunitat ValencianaEl tipo general bajó del 10 % al 9 % el 1 de junio de 2026 (Ley 5/2025). | 9 % hasta 1.000.000 €11 % por encima | 18.000 €9 % efectivo | 1,4 % |
| Extremadura | 8 % – 11 %por tramos | 16.000 €8 % efectivo | 1,5 % |
| GaliciaTipo reducido del 7 % para vivienda habitual y del 3 % para menores de 36 años hasta 150.000 €. | 8 % | 16.000 € | 1,5 % |
| La RiojaTipo reducido del 4 % para primera vivienda habitual de menores de 40 años. | 7 % | 14.000 € | 1 % |
| Comunidad de MadridBonificaciones para familias numerosas y jóvenes. | 6 % | 12.000 € | 0,75 % |
| Región de MurciaTipo reducido del 3 % para menores de 40 años en su primera vivienda. | 8 % | 16.000 € | 1,5 % |
| NavarraRégimen foral propio. | 6 % | 12.000 € | 0,5 % |
| País VascoRégimen foral: 4 % para vivienda (7 % general). Cada diputación foral tiene sus propias bonificaciones. | 4 % | 8.000 € | 0,5 % |
| CeutaEn obra nueva no se paga IVA sino IPSI (4 %). | 6 % | 12.000 € | 0,5 % |
| MelillaEn obra nueva no se paga IVA sino IPSI (4 %). | 6 % | 12.000 € | 0,5 % |
Tipos actualizados a agosto de 2026. Son los tipos generales: no incluyen bonificaciones por edad, familia numerosa, discapacidad ni vivienda protegida, que pueden rebajarlos mucho.
Las tres formas de calcularlo
No todas las comunidades aplican el impuesto igual, y esto confunde a mucha gente que hace una regla de tres y le sale mal. Hay tres sistemas:
- Tipo fijo. Un único porcentaje sobre todo el valor. Es el más común: Madrid al 6 %, Andalucía al 7 %, País Vasco al 4 %. Si la vivienda vale 200.000 € en Madrid, pagas el 6 % de 200.000 €.
- Por tramos (marginal). Funciona como el IRPF: cada porción del precio tributa a su tipo y se suman. En Cataluña, los primeros 600.000 € van al 10 % y solo lo que exceda va al 11 %. El tipo efectivo que acabas pagando siempre es menor que el del tramo más alto.
- Por escalón. El más traicionero. El valor total decide un tipo que se aplica a todo. En Castilla y León, 250.000 € tributan al 8 % y 250.001 € al 10 %: un euro de diferencia en el precio te puede costar 5.000 € de impuesto. Si compras cerca de un escalón, negocia el precio con esto delante.
Ojo: no tributas sobre el precio, sino sobre el valor de referencia
Desde 2022 la base del impuesto no es lo que pagas, sino el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio escriturado sea mayor. Es decir: Hacienda toma el mayor de los dos.
Esto importa mucho si compras por debajo de mercado. Si el valor de referencia de la casa es 180.000 € y tú la compras por 150.000 €, pagarás el ITP sobre 180.000 €. Puedes consultar ese valor gratis en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar, y conviene hacerlo: es un sobrecoste que a mucha gente le aparece por sorpresa.
Se puede recurrir si el valor de referencia es desproporcionado —por ejemplo, un piso en ruinas valorado como si estuviera reformado—, pero es un procedimiento a posteriori: primero pagas, luego reclamas.
Y si la vivienda es de obra nueva
Entonces no hay ITP. La compra tributa por IVA (o IGIC en Canarias, IPSI en Ceuta y Melilla) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es la columna AJD de la tabla de arriba.
| Territorio | Impuesto | Sobre 200.000 € |
|---|---|---|
| Territorio comúnLas 16 comunidades restantes | IVA 10 % | 20.000 € |
| Canarias | IGIC 7 % | 14.000 € |
| Ceuta | IPSI 4 % | 8.000 € |
| Melilla | IPSI 4 % | 8.000 € |
Sobre esa cifra hay que sumar el AJD de tu comunidad. En Madrid, una obra nueva de 200.000 € paga 20.000 € de IVA más 1.500 € de AJD; la misma vivienda usada pagaría 12.000 € de ITP. La obra nueva sale casi siempre más cara en impuestos.
Un matiz que casi nadie conoce: el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco desde noviembre de 2018, no tú. El AJD que sí pagas es el de la escritura de compra de obra nueva. Si alguien te pasa una provisión de fondos con AJD de hipoteca a tu nombre, está mal.
Bonificaciones: lo que la tabla no recoge
Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos que pueden bajar la factura a la mitad o dejarla en cero. Los perfiles habituales:
- Jóvenes (menores de 30, 32 o 35 años según la comunidad) que compran su vivienda habitual.
- Familias numerosas, monoparentales y personas con discapacidad reconocida.
- Viviendas de protección oficial y compras por debajo de cierto precio.
- En algunas comunidades, compras en municipios en riesgo de despoblación.
Estas bonificaciones casi siempre exigen que sea tu vivienda habitual y que la mantengas un número de años. No se aplican solas: hay que pedirlas al liquidar el impuesto. Merece la pena mirar la web de la agencia tributaria de tu comunidad antes de firmar, porque las cantidades en juego son de miles de euros.
Cuándo y cómo se paga
Se presenta el modelo 600 (o el equivalente autonómico) en un plazo que en la mayoría de comunidades es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Si te pasas, hay recargo. Normalmente lo tramita la gestoría que contrata el banco, pero la responsabilidad de que se presente a tiempo es tuya.
Sin el impuesto liquidado, el Registro de la Propiedad no inscribe la compra. Y sin inscribir, la vivienda no es plenamente tuya frente a terceros.
Preguntas frecuentes
¿Puedo incluir el ITP en la hipoteca?
Por norma general no. Los bancos financian hasta el 80 % del menor entre precio y tasación, y los impuestos quedan fuera. Hay excepciones —hipotecas al 100 % para perfiles concretos, o pisos propiedad del banco—, pero lo prudente es contar con tenerlo ahorrado.
¿Qué pasa si compro en una comunidad y vivo en otra?
Manda dónde está el inmueble, no dónde resides tú. Si vives en Madrid y compras un piso en Valencia, pagas el ITP valenciano. Para las bonificaciones, en cambio, suele exigirse que la vivienda sea tu residencia habitual, así que ahí sí importa que te empadrones.
¿El ITP se puede desgravar en la renta?
No como gasto deducible en el año de la compra. Lo que sí hace es sumar al valor de adquisición de la vivienda, de modo que si algún día la vendes, reduce la ganancia patrimonial sobre la que tributas. Guarda el justificante: te servirá dentro de veinte años.
¿Cuánto es el total de impuestos y gastos al comprar?
Entre el 10 % y el 15 % del precio en vivienda usada, sumando ITP, notaría, registro, tasación y gestoría. Lo desglosamos con un ejemplo real en la guía de todos los gastos de comprar vivienda.
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La calculadora aplica automáticamente el tipo de tu comunidad, incluidos los sistemas por tramos y por escalón, y te suma notaría, registro, tasación y gestoría para darte la cifra total que necesitas tener ahorrada.
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