Cuánto me presta el banco según mi sueldo
Dos límites deciden casi todo: la cuota no puede pasar del 35 % de tus ingresos netos, y el préstamo no puede pasar del 80 % del valor de la vivienda. Manda el más restrictivo.
Límite 1: la regla del 35 %
Los bancos calculan tu ratio de endeudamiento: qué porcentaje de tus ingresos netos mensuales se va en pagar deudas. La cifra de referencia es el 35 %, y algunas entidades bajan al 30 % si el perfil no las convence.
Un detalle que sorprende: cuenta todas tus deudas, no solo la hipoteca futura. El préstamo del coche, la financiación del sofá a plazos, una tarjeta revolving. Si pagas 250 € al mes de coche y ganas 2.000 €, tu margen para la hipoteca no son 700 €, son 450 €.
De ahí la jugada más rentable antes de pedir una hipoteca: cancelar los préstamos pequeños. Quitarte 250 € de cuota mensual puede ampliar tu capacidad de compra en más de 50.000 €.
Límite 2: el 80 % de la tasación
El banco financia como máximo el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Ojo a ese «menor»: si compras por 200.000 € pero el tasador dice 190.000 €, te prestan 152.000 € y no 160.000 €, y esos 8.000 € de diferencia los pones tú además de la entrada.
Existen hipotecas al 90 % o 100 % para perfiles concretos —jóvenes con aval público, funcionarios, personal sanitario, o pisos que son propiedad del propio banco—, pero son excepciones con condiciones peores. Planificar contando con ellas es arriesgado.
La tabla: cuánto sale con cada sueldo
Cuota máxima al 35 % de los ingresos netos, hipoteca a 30 años y un tipo del 3 %. La última columna es el precio de vivienda al que llegarías si aportas el 20 % de entrada.
| Ingresos netos | Cuota máxima | Capital | Precio de vivienda |
|---|---|---|---|
| 1.500 € / mes | 525 € | 125.000 € | 156.000 € |
| 2.000 € / mes | 700 € | 166.000 € | 208.000 € |
| 2.500 € / mes | 875 € | 208.000 € | 259.000 € |
| 3.000 € / mes | 1.050 € | 249.000 € | 311.000 € |
| 4.000 € / mes | 1.400 € | 332.000 € | 415.000 € |
Son ingresos del conjunto de titulares: si compráis en pareja, se suman los dos sueldos. Y recuerda que además del 20 % de entrada necesitas el 10 %-15 % de impuestos y gastos.
El plazo y el tipo mueven mucho la cifra
Con la misma cuota de 700 € al mes y un tipo del 3 %, el capital que puedes asumir cambia así según el plazo:
- 20 años: 126.000 €
- 25 años: 148.000 €
- 30 años: 166.000 €
- 40 años: 196.000 €
Alargar el plazo sube lo que te prestan, pero cada año extra son intereses. Y los bancos ponen un tope: la suma de tu edad más el plazo no suele poder pasar de 75 u 80 años, así que a los 50 ya no te dan 40 años.
El tipo pesa parecido. Con esa misma cuota de 700 € a 30 años: al 2 % te prestarían 189.000 €, al 3 % son 166.000 €, al 4 % bajan a 147.000 € y al 5 % a 130.000 €. En una hipoteca variable, el banco además calcula tu capacidad aplicando un tipo de estrés superior al actual, precisamente para comprobar que aguantarías una subida.
Lo que el banco mira además del sueldo
- Estabilidad laboral. Indefinido y con antigüedad es la carta ganadora. Como autónomo te pedirán dos o tres ejercicios completos.
- Historial crediticio. Aparecer en ASNEF por un impago, aunque sea de 40 € de una factura de móvil, puede tumbar la operación entera. Compruébalo antes.
- Ahorro demostrable. No solo que tengas la entrada, sino que se vea que has sabido ahorrarla. Un ingreso repentino de 40.000 € genera preguntas.
- Edad. Condiciona el plazo máximo, como hemos visto.
- Vinculación. Domiciliar nómina, contratar seguros o un plan de pensiones baja el tipo que te ofrecen. Calcula si el descuento compensa el coste de los productos: muchas veces no.
Preguntas frecuentes
¿Cuentan las pagas extra?
Sí. Lo habitual es que el banco tome tu salario bruto anual, le aplique la retención y lo divida entre doce, de forma que las pagas extra quedan repartidas. Si tienes ingresos variables —comisiones, bonus, horas extra—, suelen computar una media de los dos últimos años y a veces solo una parte.
¿Sirve tener un avalista?
Ayuda cuando el problema es la falta de entrada o un perfil laboral joven. El avalista responde con todo su patrimonio si tú dejas de pagar, así que no es un trámite menor. Desde 2023 existe además la línea de avales del ICO para menores de 35 años y familias con menores a cargo, que cubre hasta el 20 % y permite llegar al 100 % de financiación.
¿Me conviene pedir el máximo que me ofrezcan?
Casi nunca. El 35 % es el techo que acepta el banco para protegerse, no una recomendación para ti. Vivir con una cuota al límite significa cero margen para una avería, una baja o una subida del euríbor. Muchos asesores sitúan la zona cómoda en torno al 30 %, y por debajo del 25 % si tu hipoteca es variable.
Haz el cálculo con tus cifras
En la calculadora puedes probar plazos, tipos y modalidades y ver la cuota exacta, además de los gastos de compra de tu comunidad. Así sabes si el piso que te gusta te entra de verdad.