Hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir
No hay una que sea mejor. Hay una que encaja con tu tolerancia al susto y con cuánto tiempo piensas conservar el préstamo.
Las tres, en una frase cada una
- Fija. El mismo tipo durante toda la vida del préstamo. La cuota de hoy es la de dentro de 25 años. Pagas algo más al principio a cambio de certeza.
- Variable. Euríbor más un diferencial fijo. Arranca más barata y se revisa cada seis o doce meses. Tu cuota sube y baja con el mercado.
- Mixta. Un tramo inicial a tipo fijo —normalmente entre 3 y 15 años— y el resto a variable. Se ha convertido en la opción más vendida en España.
Qué es el diferencial y por qué importa tanto
En una variable, tu tipo es euríbor + diferencial. El euríbor se mueve solo; el diferencial lo negocias al firmar y no cambia nunca durante toda la vida del préstamo.
Por eso, al comparar ofertas variables, el número que importa es el diferencial. Entre un euríbor + 0,60 % y un euríbor + 0,99 % hay 0,39 puntos que pagarás durante treinta años, llueva o truene. En una hipoteca de 160.000 € eso son miles de euros.
Cuánto cambia la cuota de verdad
Hipoteca de 160.000 € a 30 años. Estas son las cuotas y los intereses totales según el tipo que acabes pagando:
| Tipo aplicado | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 2,40 %Variable con euríbor bajo | 624 € | 64.606 € |
| 2,90 %Fija típica hoy | 666 € | 79.748 € |
| 3,40 % | 710 € | 95.445 € |
| 3,90 % | 755 € | 111.681 € |
| 4,80 %Variable si el euríbor sube al 4 % | 839 € | 142.207 € |
Fíjate en la última fila: si firmas una variable a euríbor + 0,80 % y el euríbor se va al 4 %, tu cuota pasa de 666 € a 839 €. Son 173 € más cada mes. La pregunta que hay que hacerse antes de firmar una variable no es «¿subirá?», sino «¿podría pagar 173 € más al mes sin que se me caiga el presupuesto?».
Y no es un escenario imaginario: entre 2022 y 2023 el euríbor pasó de valores negativos a superar el 4 % en poco más de un año. Muchas familias vieron subir su cuota entre 200 € y 400 € de golpe.
Cuándo conviene cada una
Fija, si…
- Necesitas saber exactamente qué pagas cada mes para dormir tranquilo.
- Tu presupuesto va ajustado y una subida te haría daño de verdad.
- Piensas conservar la hipoteca muchos años.
- Puedes conseguir un tipo fijo razonable: cuando la fija está cerca del variable actual, la certeza sale casi gratis.
Variable, si…
- Tienes colchón para absorber subidas sin agobiarte.
- El plazo es corto —15 años o menos— y hay menos tiempo para que el euríbor te dé un disgusto.
- Piensas amortizar fuerte y cancelar pronto. Sus comisiones de amortización anticipada son las más bajas.
- Consigues un diferencial realmente bueno.
Mixta, si…
- Quieres protegerte los primeros años, que es cuando el capital pendiente es mayor y una subida hace más daño.
- Esperas amortizar buena parte del préstamo durante el tramo fijo.
- Te compensa el tipo del tramo fijo, que suele ser más bajo que el de una fija pura.
La trampa de la mixta está en la letra pequeña del tramo variable: a veces esconde un diferencial peor de lo que aceptarías en una variable pura. Pregunta siempre por ese número antes de firmar, no solo por el tipo de los primeros años.
Antes de decidir, mira el TAE y la vinculación
El TIN es el interés puro; el TAE incluye comisiones y gastos, y es lo que permite comparar ofertas de bancos distintos. Aun así, el TAE de una variable es orientativo, porque se calcula suponiendo que el euríbor no se mueve.
Y cuidado con la vinculación: domiciliar la nómina, contratar seguros de hogar y vida, un plan de pensiones o tarjetas suele rebajar el tipo entre 0,5 y 1 punto. Haz la cuenta completa. Si el seguro de vida del banco cuesta 500 € al año más que uno contratado por tu cuenta, esa bonificación puede salir negativa. Además, la ley te permite contratar esos seguros con otra compañía siempre que tengan coberturas equivalentes.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar de variable a fija más adelante?
Sí, de tres formas: novación (renegociar con tu banco), subrogación (llevártela a otro banco que te mejore) o cancelar y firmar una nueva. La ley limita mucho las comisiones cuando el cambio es de variable a fijo, así que no es caro. Lo difícil es acertar con el momento: normalmente querrás cambiarte justo cuando la fija ya se ha encarecido.
¿Cada cuánto se revisa una hipoteca variable?
Cada seis o doce meses, según lo que ponga tu escritura. Se toma el euríbor publicado del mes de referencia y se le suma tu diferencial. Si la revisión es anual y el euríbor baja el mes siguiente a tu revisión, te aguantas un año entero con el tipo antiguo.
¿Existen cláusulas suelo todavía?
Están prohibidas en las hipotecas firmadas desde la Ley 5/2019, y las anteriores fueron declaradas nulas por abusivas cuando no hubo transparencia. Si tienes una hipoteca antigua y sospechas que aplicaba un suelo, merece la pena revisar la escritura: hay dinero reclamable.
Compara tu caso en la calculadora
La calculadora permite simular fija y variable con el euríbor y el diferencial que quieras, y ver las dos cuotas y los intereses totales una al lado de la otra. Es la mejor forma de responder a la pregunta que importa: cuánto aguantaría tu bolsillo si el euríbor sube.