Gastos de comprar una vivienda: cuánto necesitas ahorrado de verdad
La entrada no es el problema. Lo que descoloca a casi todo el mundo es la factura que aparece encima: impuestos, notaría, registro, tasación y gestoría.
La regla del 30 %
Si tuvieras que quedarte con una sola cifra, que sea esta: para comprar una vivienda en España necesitas tener ahorrado alrededor del 30 % de su precio.
Se descompone así: un 20 % de entrada, porque los bancos financian como máximo el 80 % del menor valor entre precio y tasación; y entre un 10 % y un 15 % adicional en impuestos y gastos. Sobre una vivienda de 200.000 €, eso son 40.000 € de entrada más unos 20.000 €-30.000 € de gastos.
Mucha gente ahorra la entrada, firma el contrato de arras y descubre el segundo bloque cuando ya ha comprometido una señal. Las arras son el peor momento para hacer números.
El desglose, con un ejemplo real
Vivienda usada de 200.000 € en la Comunidad de Madrid, con hipoteca. Estas son las cifras que usa la calculadora:
| NotaríaArancel oficial; escala con el precio de la vivienda. | 900 € |
|---|---|
| Registro de la PropiedadTambién por arancel, para inscribir la compra a tu nombre. | 500 € |
| TasaciónLa exige el banco para conceder la hipoteca. La pagas tú. | 350 € |
| GestoríaTramita impuestos e inscripción. Suele imponerla el banco. | 350 € |
| ITP (Madrid, 6 %)Varía mucho según la comunidad: ver la guía del ITP. | 12.000 € |
| Total a tener ahorrado, aparte de la entrada | 14.100 € |
Eso es un 7 % del precio solo en impuestos y gastos, y Madrid es de las comunidades baratas. Con el ITP más alto del país, la misma compra se iría por encima del 11 %.
Impuestos actualizados a agosto de 2026. Notaría y registro son aranceles oficiales que escalan con el precio; tasación y gestoría son tarifas de mercado y admiten cierta negociación.
Concepto por concepto
Impuestos: el grueso, con diferencia
Es la partida que decide todo. En vivienda usada pagas ITP, que va del 4 % al 13 % según la comunidad. En obra nueva pagas IVA del 10 % más AJD, entre el 0,5 % y el 1,5 %.
La diferencia entre comunidades es brutal: el mismo piso de 200.000 € paga 8.000 € en el País Vasco y 20.000 € en Cataluña. Lo tienes todo desglosado en la guía del ITP por comunidad.
Notaría
La escritura de compraventa la autoriza un notario y su precio está fijado por arancel oficial: no es libre, aunque puede haber pequeñas diferencias por copias y folios. Para una vivienda media ronda los 600-1.000 €.
Tienes derecho a elegir notario, aunque el banco te sugiera el suyo. Y tienes derecho a que te entreguen el proyecto de escritura con antelación para leerlo con calma. Úsalo.
Registro de la Propiedad
Inscribir la compra a tu nombre. También va por arancel, y suele salir por algo más de la mitad de lo que cuesta la notaría: entre 400 y 700 € en una compra normal.
No es opcional en la práctica: sin inscripción, tu propiedad no está protegida frente a terceros que reclamen sobre la misma vivienda.
Tasación
Un tasador homologado valora la vivienda para que el banco sepa cuánto prestar. Cuesta entre 300 y 500 € y la pagas tú, incluso si al final no te conceden la hipoteca o decides no firmarla.
Dos cosas que conviene saber: la tasación es tuya y tiene validez de seis meses, así que puedes llevarla a otro banco si cambias de idea; y si la tasación sale por debajo del precio de compra, el banco presta el 80 % de la tasación, no del precio, y esa diferencia la pones tú.
Gestoría
Se encarga de liquidar los impuestos y llevar la escritura al registro. Entre 300 y 500 €. Cuando hay hipoteca, el banco casi siempre impone su gestoría, y es de los pocos gastos donde el margen de negociación es real: pregunta.
Lo que ya no pagas tú
Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, en la parte de hipoteca el reparto cambió. El banco asume:
- El AJD de la escritura de hipoteca (desde 2018).
- La notaría de la escritura de hipoteca.
- El registro de la hipoteca.
- La gestoría de la hipoteca.
Tú sigues pagando la tasación y todo lo relativo a la compraventa. Si en la provisión de fondos te aparecen conceptos de hipoteca, reclámalos: están mal cargados.
Los gastos que nadie te cuenta
Estos no salen en ninguna calculadora, pero salen de tu bolsillo el mismo mes:
- Seguro de hogar. Obligatorio con hipoteca, al menos el de daños. 150-400 € al año.
- Comisión de apertura. Hoy muchas hipotecas la tienen a cero, pero cuando existe es del 0,5 %-1 % del capital.
- Nota simple del registro antes de firmar: unos 10 €, y te ahorra sustos con cargas ocultas.
- Certificado energético, si lo aporta el vendedor no es tuyo; conviene comprobarlo.
- Mudanza, reforma y muebles. El clásico. Casi nadie compra una casa y no toca nada.
- IBI del año en curso, que se prorratea entre comprador y vendedor según la fecha de firma.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden financiar los gastos con la hipoteca?
Por regla general no: el banco financia el 80 % del valor de la vivienda y los gastos van aparte. Existen hipotecas al 90 % o 100 % para perfiles concretos —jóvenes con aval público, funcionarios, o inmuebles del propio banco—, pero son la excepción. Contar con que te la darán es la forma más rápida de quedarte a medias.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Entre la firma de arras y la escritura suelen pasar de uno a tres meses: el banco necesita tiempo para el estudio y la tasación. La inscripción en el registro puede tardar unas semanas más después de firmar, pero eso ya no bloquea nada.
¿Qué pasa si me echo atrás después de las arras?
Depende del tipo de arras. En las penitenciales, las más habituales, si te retiras pierdes la señal entregada; si se retira el vendedor, te devuelve el doble. Por eso conviene tener los números cerrados antes de firmarlas, no después.
Calcula tu caso
La calculadora estima notaría, registro, tasación y gestoría para tu precio concreto, aplica el impuesto de tu comunidad y te da la cifra total. Todos los importes son editables, por si ya tienes presupuestos reales.