Amortizar hipoteca: ¿reducir cuota o reducir plazo?
La respuesta corta: reducir plazo ahorra más intereses, casi siempre. La respuesta larga depende de una cosa que casi nadie mira, y no es el ahorro.
Qué hace cada opción
Cuando entregas dinero por adelantado para reducir tu deuda, el banco te deja elegir entre dos formas de aplicarlo:
- Reducir plazo. Sigues pagando la misma cuota cada mes, pero terminas antes. Los meses que te quitas de encima son los del final del préstamo.
- Reducir cuota. Terminas en la misma fecha, pero pagas menos cada mes a partir de ahora.
Los dos reducen tu deuda exactamente igual. La diferencia está en cuántos intereses te ahorras y en cuánto oxígeno te queda cada mes.
Por qué reducir plazo ahorra más
El interés se calcula sobre el capital que queda vivo. Si mantienes la cuota alta, cada mes estás devolviendo más capital, así que el capital pendiente baja más rápido y genera menos intereses. Si bajas la cuota, devuelves capital más despacio y el préstamo sigue generando intereses durante todos los años que quedaban.
Un ejemplo concreto: hipoteca de 160.000 € a 30 años al 3 %, cuota de 675 € al mes. A los cinco años amortizas 10.000 €.
- Reduciendo plazo: sigues pagando 675 €, te quitas dos años y medio de pagos y ahorras unos 10.400 € en intereses.
- Reduciendo cuota: terminas en la misma fecha, la mensualidad baja a 627 € —47 € menos— y ahorras unos 4.200 €.
Dos veces y media más de ahorro por la misma aportación. Por eso la recomendación por defecto es reducir plazo.
Cuándo conviene reducir cuota, aunque ahorres menos
El ahorro en intereses no es el único criterio. Reducir cuota compra margen, y el margen tiene un valor que no aparece en ninguna tabla:
- Si tu hipoteca es variable. Bajar la cuota ahora te protege de que una subida del euríbor te ponga en apuros. Es un seguro que pagas con intereses.
- Si tu situación laboral es inestable o esperas un cambio: baja, excedencia, autónomo con ingresos irregulares.
- Si vas justo cada mes. Una cuota que se come el 40 % de tus ingresos es un riesgo, y ahorrar intereses no sirve de nada si acabas refinanciando en malas condiciones.
- Si el dinero liberado rinde más en otro sitio. Con una hipoteca al 1,5 % heredada de la época de tipos bajos, amortizar es matemáticamente peor que invertir ese dinero a un tipo superior sin asumir mucho riesgo.
Hay una tercera vía que poca gente usa: reducir cuota y seguir pagando la misma cantidad voluntariamente, si tu banco lo permite. Te quedas con la flexibilidad de poder pagar menos si vienen mal dadas, pero mientras tanto amortizas como si hubieras reducido plazo.
El factor que más pesa: cuándo amortizas
Esto importa más que la elección entre cuota y plazo. Las hipotecas españolas usan sistema francés: la cuota es constante, pero al principio casi todo lo que pagas son intereses y muy poco capital. Con el tiempo se invierte.
En una hipoteca a 30 años, en los primeros años más del 60 % de cada cuota se va en intereses. En los últimos, apenas un 5 %. Por eso 10.000 € amortizados en el año 3 ahorran varias veces más que los mismos 10.000 € en el año 20: al final ya casi no queda interés que evitar.
Conclusión práctica: si vas a amortizar, hazlo pronto. Y si dudas entre amortizar 5.000 € hoy o 10.000 € dentro de diez años, muchas veces gana lo primero.
Comisiones: lo que te puede cobrar el banco
La Ley 5/2019 puso topes claros a la comisión por amortización anticipada, y son bajos:
- Hipotecas variables: máximo 0,25 % durante los tres primeros años, o 0,15 % durante los cinco primeros. El banco elige una de las dos opciones al firmar. Después, cero.
- Hipotecas fijas: máximo 2 % durante los diez primeros años y 1,5 % después.
Y un matiz importante: la comisión solo puede cobrarse si el banco tiene una pérdida financiera real, y nunca puede superarla. En la práctica, muchas amortizaciones salen sin comisión. Además, muchas hipotecas firmadas en los últimos años la tienen a cero por contrato: mira tu escritura antes de dar por hecho que te van a cobrar.
Y la desgravación en la renta
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, conservas la deducción estatal por inversión en vivienda: puedes deducir el 15 % de lo pagado en el año, sobre un máximo de 9.040 €.
En ese caso, amortizar hasta llegar a esos 9.040 € anuales entre cuotas y amortización te devuelve 1.356 € en la declaración. Es de las pocas situaciones donde amortizar tiene un retorno inmediato y garantizado. Si compraste después de 2013, no hay deducción estatal, aunque algunas comunidades mantienen deducciones propias para jóvenes o zonas rurales.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor amortizar o invertir ese dinero?
Compara el tipo de tu hipoteca con lo que puedes obtener sin asumir riesgo alto. Amortizar es un ahorro seguro y libre de impuestos equivalente al tipo de tu préstamo. Si tu hipoteca está al 3,5 % y una inversión conservadora te da un 2 % después de impuestos, amortizar gana. Con una hipoteca al 1,2 %, casi cualquier alternativa la supera.
Antes de nada: si tienes deudas más caras (tarjetas, préstamos al consumo) o no tienes fondo de emergencia, esas van primero.
¿Puedo amortizar cuando quiera?
Sí. Legalmente puedes amortizar total o parcialmente en cualquier momento. Algunas escrituras fijan un importe mínimo o limitan el número de operaciones al año, pero no pueden impedírtelo. Se suele poder hacer desde la propia banca online.
¿Y si amortizo cerca de la revisión del euríbor?
En una hipoteca variable, amortizar justo antes de la revisión anual hace que el nuevo cálculo de cuota parta ya de un capital menor. No es una diferencia enorme, pero si tienes el dinero listo y la revisión está a la vuelta de la esquina, esperar unos días no ayuda: cuanto antes, mejor.
Pruébalo con tus números
La calculadora incluye simulación de amortización anticipada: pones el importe y el año, y te enseña cuánto ahorras y cuántos meses te quitas, con el cuadro de amortización completo mes a mes.